（二）投资规模不断扩张，占全社会投资的比重显著提高。2013年，全市房地产开发企业完成投资85.72亿元，是2004年1.44亿元的59.5倍。2005—2013年间，全市房地产开发企业累计完成投资309.36亿元，年均增长57.5%。房地产开发投资年均增幅高于同期全社会固定资产投资年均增速（29.7%）27.8个百分点，在全社会固定资产投资中占的比重由2004年的1.3%提高为2013年的7.5%；在房地产开发投资中，住宅建设9年间累计完成投资242.42亿元，年均增速达到58.6%。

    2004—2013年房地产开发投资情况

    （三）商品房施工、竣工、销售面积大幅度增加，房地产市场空前活跃。2013年，全市商品房施工面积达到860.4万平方米，是2004年28.9万平方米的29.8倍，年均增长45.8%，其中住宅施工面积619.1万平方米，年均增长42.5%；全市商品房竣工面积102万平方米，是2004年10.8万平方米的9.4倍，年均增长28.3%，其中住宅竣工75.1万平方米，是2004年9.1万平方米的8.3倍，年均增长26.4%；2005—2013年9年间全市累计竣工商品房503.7万平方米，其中竣工住宅416.7万平方米；2013年，全市商品房销售面积122.9万平方米，是2004年5.4万平方米的22.8倍，年均增长41.5%，其中住宅销售113.9万平方米，年均增长43.2%。

    2004—2013年商品房施工、竣工、销售情况

    （四）房地产业已成为国民经济新的增长点。从2004年到2013年，三门峡市房地产开发投资占GDP的比重由0.6%提高到7.1%，占第三产业增加值的比重由1.7%提高到28.1%。同时，商品房属于终端消费品，房地产业产业链长、行业关联度高，不仅直接带动了建筑业的发展，也涉及到制造业中钢铁、水泥、铝材等相关产业，其发展还带动和刺激装饰、家居等众多服务业行业，发展效应惠及多个国民经济部门，从而直接或间接拉动和影响经济增长。

    2004—2013年GDP、第三产业增加值、房地产开发投资

    （五）房地产业的发展对于改善人居环境，提升城市功能，推进城镇化进程发挥了重要作用。2005年—2013年，全市房地产企业累计销售住宅554.7万平方米，销售面积年均增长43.1%。城镇住户抽样调查资料显示，三门峡市城镇居民人均住房建筑面积由2004年的21.6平方米提高到2013年的40.7平方米，人均居住面积提高19.1平方米，增长88.4%，居住条件大大改善。同时，房地产业的快速增长，还加快了老城区和城中村改造步伐，城市品位得到提升，中心城区和各县城、镇区市容市貌焕然一新，特别是在中心城区和县城，房地产精品项目和高端住宅小区不断诞生，不少集商住、购物、娱乐于一体的大型房地产项目已经成为当地的地标性建筑。房地产市场的快速发展扩大了城市容量，带动农村人口向城镇转移，加速了全市城镇化进程。2013年，全市城镇化率达到48.9%，比2004年的37.7%提高11.2个百分点。

    注：2010年全市城镇化率数据根据第六次全国人口普查结果进行了调整

    二、三门峡房地产业发展面临的挑战

    值得注意的是，在经历了10年的快速增长之后，房地产业的迅猛发展在宏观经济高速增长和城镇化快速推进掩盖下的深层次矛盾不断凸显，土地供应紧张不断加剧，地价快速上扬，房价涨幅超过居民收入的增长幅度，住宅刚性需求减弱，商品房待售面积大幅度增加，房地产业发展面临的困难越来越大。

    （一）宏观经济形势不断趋紧，导致房地产开发增速放缓。尽管房地产业的发展有其特殊性和自身规律，但其总体上与宏观经济形势有着紧密的联系。当宏观经济呈现较快增长态势时，房地产开发也就呈现出高速增长的态势。2005—2008年是三门峡市经济发展最快的时期，全市GDP增速分别达到14.8%、16.6%、18.1%和14.5%，而这一时期也是房地产开发投资增速最快的时期，增速分别达到51.4%、133.4%、46%、131.7%。2011年之后，随着宏观经济不断趋紧，全市经济增速明显减缓，房地产开发投资增速也随之迅速回落。2011—2013年，全市GDP增速分别减缓为13.1%、12%和9.1%，房地产开发投资增速则分别减缓为15.5%、20.3%和32.3%，尽管减缓幅度不完全吻合，但趋势基本一致。由于我国经济已经由高速增长时期逐步过渡为中高速增长，因此，房地产开发必然在较长的一段时间内适应宏观经济中高速增长的新常态。

    （二）商品房价格攀升过快，远超居民收入增长。2013年，全市商品房销售混合平均单价为3140元，比2004年的867元上涨2273元，增长2.62倍，年均涨幅15.4%，而同时期全市城镇居民人均可支配收入年均增长12.5%，扣除物价因素，实际年均增长9.5%，商品房价格涨幅比城镇居民收入增幅高2.9个百分点，比扣除物价因素后的涨幅高5.9个百分点。需要指出的是，商品房混合平均销售单价只是不同区域、不同类型商品房价格的一般水平，而商品房是一种特殊商品，具有区域性和不可移动性，其价格在不同区域、不同地段，以及结构设计、建筑质量、配套设施等方面的差异很大，中心城区和部分县城，一些地理位置优越、结构设计合理、建筑质量较高、配套设施齐全的商品房价格涨幅更大。因此大多数中低收入家庭对房价上涨感受明显，反映强烈。

    （三）房地产市场供需矛盾日渐显现，商品房待售面积大量增加。随着经济增速的放缓和城镇化推进难度的加大，商品房供需矛盾日渐突出。2004年至2013年，全市城镇化率虽然由37.66%提高到48.9%，9年间提高11.24个百分点，但各年度（比上年）提高幅度不同，总体上看，城镇化推进的难度在逐步加大。城镇化是保持住宅刚性需求的重要基础，城镇化推进减缓，也就削弱了居民对新建住宅的购买能力，并导致待售房屋大量增加。2009年之前，全市商品房待售面积都在10万平方米以下，2004—2009年末，分别为4.5、1.4、0.6、0.2、5.5、7.7万平方米，2010年末为11.6万平方米，而2011之后，待售面积急剧攀升，2011、2012、2013年末分别达到53.4、77.5和97.8万平方米，在2013年的待售面积中，待售时间在一年以上的达到28.9万平方米。房地产属于资金密集型产业，大量的待售房屋，导致不少开发企业的资金难以及时回笼，持续开发的能力减弱。按2013年的开发成本每平方2700元匡算，97.8万平方米的待售面积，大致占用资金26亿元左右。

    （四）土地供给、资金筹集等开发要素形成的难度不断加大。近年来，为抑制部分地区房地产泡沫和房价虚高等问题，国家针对房地产开发的调控措施密集出台。为落实国务院的调控政策，住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、中国人民银行等部门也先后出台了配套措施，这些政策措施对打击投机投资性购房、抑制房价过快上涨，规范房地产市场管理发挥了明显作用，但也使房地产开发企业土地购置、资金筹措的难度加大。2013年，全市房地产开发企业土地购置面积23.3万平方米，比2012年下降38.8%，比2011年下降33.4%。国内贷款是房地产开发资金的重要来源，随着银行对房地产开发贷款门槛的不断抬升，开发企业从银行贷款越来越难。2012年之前，国内贷款占当年资金来源的比重